北京买房：理清思路，购房建议920

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我们三口是京户，但一直在国外工作生活。公房上市时卖掉了团结湖的老破小，添钱买了旁边的博雅园大两居。但没想到这些年新房的保值这么不好，竟然跟卖掉的老破小的单价差距越来越小。当然这也无所谓，现在我们是面临回国孩子上学，初中，但我在网上竟然查不到博雅园的对口学校！说是没有！

旁边的老房对应八十中枣营分校，据说很普通，是以前的枣营中学改的名字而已。所以我们想干脆再买一套学区房吧，看您说朝阳区总价高的有溢价低甚至不带溢价的，那以2000万左右的总价能买到这种房吗？或许哪所学校的更合适？

A：

1、这问题问的有点儿跌宕起伏的似的。猛一看以为是为出国卖房而后悔的故事呢，结果是买了更大的。那就挺好的，升值慢点儿也十倍以上了，怎么都值了。再看以为是置换或买个占坑儿房呢，结果是这么高的预算，那就肯定能买到没溢价的了。

2、哪所学校更合适我不敢说，只是列出几所头部校的对应小区吧，都是单校的，都挺好的。80中对富力爱丁堡，2000万能买到两居室。朝外对枫林绿洲或卧龙小区，面积能更大点儿，四居室。人朝的对太阳宫的，这看自己喜好吧，不少小区呢。嘉铭的也是，东区的成绩好，商品房也多，凭喜好选。陈分的东湖湾就行，清朝望京的也是凭自己喜好。帝景的就是珠江帝景，没别的小区。其他的甭看了，学校合适但没合适房子。

仅供参考。

二

Q:

我打算换房改善，看了九龙花园及其周边，感觉九龙花园性价比不错，但不太明白为啥单价较低，会不会有什么硬伤？看了您的相关文章，大多都是一笔带过，能否抽空详细分析下这个小区？

A：

1、九龙花园确实性价比不错，但这是因为升值慢，所以租金才划算，居住的性价比也就显的高了。北京这种老公寓很多，2008年之前的有上千个吧，塔楼形式的都差不太多，详细分析的意义不大。

2、简单说吧，这里是北京最早一批商品房，开发商名字我想不起来了，反正是1992年张市长赴港招商，跟四大家族一起进京的。造纸厂的土地，所以有个京纸大厦，但环保肯定没问题，泥土都经过置换了。

开始档次挺高的，外销公寓，后来1998年房改的时候还有了不少的公房和央产房。再后来是置地入股了，股权闹的有点儿乱。又发生了北京最恶劣的打业主事件，业委会主任被打瞎了一只眼睛，案子一直没破，销售受了不少影响。

在奥运会之前这种港式公寓的价格走势都不错，九龙花园比富力城也就低个10%吧。但这种公寓盖的太多了，供大于求，奥运期间也就没等来预期的行情。2009年开始这种产品就明显走低了，当时我就在双井，夏天的时候中介告诉我说九龙花园涨不动了。之后历次行情也差不多，每次都略落后一些，十多年来和大盘的差距逐渐拉大，性价比也就高了。

3、主要劣势就是房龄老了，塔楼的朝向户型不太好选，户型大总价高，办公的也一直没解决，这都影响了价格走势。还有就是当年的回迁房也都不讲究分离，好像是在西边吧。然后就是物业普通，我前两年去过，维护的不是太好，和高档公寓的定位不符。

基本就是这些情况，挺好的地段儿，就是产品过时了，真要喜欢的话自住合适，经济实惠。谈不上什么硬伤，就是当年的流行设计，只是奥运之后不受追捧了，都这样儿。

仅供参考。

三

Q:

我们预算550万左右，工作在物资学院。我们的诉求是小两居，生活配套成熟，房子最好保值方便5-6年后置换，然后品质尽量好一些。我们看了常营片区的二手房，有新天地小区（常营和管庄交界），富力阳光/北辰/保利（双限，有税30w，品质一般），柏林爱乐，苹果派。总结下来，没有看到特别心仪的房子，觉得品质都一般。

后面我们又看了通州运河商务区三角区01组团内的小区，看过融御三期，最近刚开盘，26年初交房，西南向小两居次顶层均价在70000左右，品质感觉挺不错。后面又看了京贸国际城的小区，19年建成，属于现房，品质不如融御，但是能看到商务区一些河景，均价在64000左右。后面又看了一套百合湾的房子，13年建成，均价在70000左右（但是开发商有赠送大概10平），户型是西南，也还不错。百合湾和京贸国际城离地铁站相对于融御来讲近1km左右。

我和我爱人最中意的房子是融御，因为是新房，品质不错。但有一点就是感觉70000的这个价格有点过于透支了未来的预期，怕未来置换房子不保值。现在比较纠结，章哥，如果从片区来推荐的话，您是更推荐常营还是运河商务区？运河商务区的房子现在这个价格是不是过高呀。希望能得到章哥的一些指点和建议。

A：

1、问新房是否透支了未来的预期，这怎么说啊，相当于问开发商是否有利润，我要说没赚钱的话你们真信吗？

常规建议是注重自住就买新房，居住体验好。注重保值买二手的，相对稳妥一些。这就是新车和二手车的关系，新车新房一办了手续就是二手的，是否保住溢价主要看商品质量和维护的品质了。

2、常营和运河，短期的话肯定是常营，板块没溢价，居住的性价比是高于通州的。远期投资的话考虑运河吧，既然整个板块都有溢价就说明大家都看好未来，所以才推高了价格。

3、运河房价也谈不上过高，算算两边的租售比就知道了，剔除学区价值大概高出10%吧。前些日子是这比例，现在估计也差不多。这就看自己的判断了，认为运河的规划能按计划完成那就买，如果提前完成或又增加新配套的话还能跑赢大盘呢。心存疑虑那就买常营的，落个踏实。

4、简单说就是这情况，在预算不是太高的情况下追求兼顾不太容易。以百合湾为例吧，两居室500多万能租5000来块钱，租售比1000左右。常营的以柏林爱乐为例吧，同等价格的应该能租7000多，租售比700左右，北京平均值。相差的这30%里有10%是通勤距离造成的，郊区都这样儿，正常；有10%是学区的溢价，另10%就是透支的预期。我没明确建议，看自己权衡吧。

仅供参考。

四

Q:

我想买东城区的房子，想和您请教下购房思路。诉求:

1，房子是东城区住宅，能落户；

2，预算是1200万左右；

3，希望小区品质稍好，学区溢价低，小区两居或者三居户型方正；

4，长期看保值性比较好。

请教的问题是：您觉得哪片区位比较推荐；有具体的小区可以推荐下么？

A：

1、住宅好办，70年产权的都能落户。不过1200左右的要溢价低不是太容易，这价位在东城算中等，溢价率也基本是中等了，总价越高的溢价越低。

当然如果能接受永外学区的话能溢价低些，比如中海紫御的品质就挺好，两居差不多，买不到南北的也能是南向的了。溢价率在板块内和东城区都不算高，因为学区整体的房价略低。但永外的学区质量不是太高，在东城排名很靠后了。考虑好。

2、常规建议是龙体或东崇前，溢价不低但选择相对多，不少小区都能买到两居。三居也有，就是房龄老点儿或新景家园的回迁区。这问当地中介吧，房源不少呢。板厂一带今年暴雷了，但明后年应该不至于。

3、长期看保值比较好，怎么说呢，多长期啊？这我也不好说，只能说过两年就是入学低谷期了，孩子减少了不少，如果没有政策支持的话有可能影响到溢价部分。龙体应该支撑强些，永外的弱点儿。但真要是很长期就无所谓了，比如十多年以上，那就看到时候的政策和供需了，也就没必要考虑近期的行情。先看看房子吧。

仅供参考。

五

Q:

最近考虑买总价600内的房，新房二手房都可以，最近在看片区。想问1.天通苑和方庄蒲黄榆哪块更好呢？考虑：交通通勤、九年一贯学校两个方面。2.天通苑好大，东、西、中、老哪块更推荐呢？感觉房价差的也不多。

A：

1、这还是先想好自己的主要需求吧，要不然我也不好说什么。打个比方这就跟买车似的，更看重的是性价比，驾乘体验还是省油，或者是更注重排面儿，各自有不同的选择。

房子也一样，是注重居住体验、保值，还是为了孩子上学？在预算不是很高的情况下不好各项兼顾，只能适当取舍。

2、简单说吧，注重自住就买新房，怎么都比二手房要强的多。注重保值什么的或过几年还要置换，那就以成熟板块二手房为主，相对更稳妥。

天通苑和方庄蒲黄榆，一南一北的怎么考虑的通勤啊？肯定是南二环的交通更方便了，离核心区的距离不是天通苑能比的。但从保值角度是“南三不如北五”，天通苑这些年的升值都超过方庄蒲黄榆。当然这指的是板楼的中小户型，天通苑的大户型也都是自住为主的，升值更慢，优势就是租金高。

3、具体的房源问当地中介吧，没法儿笼统的说。房价差的不多，是说南北房价差不多吗？现在是差的不太多了，前些年多，方庄比天通苑贵一倍左右呢，这些年逐渐拉近，所以才有南三北五的说法。

仅供参考。

六

Q:

我观察到北京的外地甚至外籍人士刚到北京有的就买房了，朝阳区的很多，他们是有什么特殊政策吗？我现在是陪孩子在北京上学，社保不可能转过来，还能有什么渠道吗？

A：

1、没什么特殊政策，都是老政策。外地的一般买不了，工居证都得一年。外籍的还好些，一年以上工作证明或劳动合同就行。另外估计就是用公司名义买房了，税费高些，但速度快，有钱就能买。

2、社保不能转过来，那工居证就可能也办不了，要想快速买房也得是用公司名义了。其他渠道就不太合适了，“代持”什么的，不合法。还是走正规渠道吧，相对最快的就是公司名义，个人名义最快的是办工作居住证，一年左右，快的据说有半年多的。然后就是五年社保，熬年头儿。其他没有了，结婚什么的也肯定不合适呗。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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