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一线城市的二手房真的凉了吗?_世界头条

引言


(资料图片)

近期,不少媒体报道二手房市场交易遇冷,一线城市挂牌量激增且挂牌价大幅下降。为求证这一问题,本文梳理了各一线城市二手房市场的交易现状。总体来说,二手房市场交易交易量在经历2、3月份“小阳春”后有所回调,整体交易量好于2020、2022年但不及2021年同期,呈弱复苏态势,同时挂牌价方面则未发生大幅度下降。具体来说,北京二手房市场价量稳定;上海二手房市场短期内量价齐跌,但房价不改长期温和上涨趋势;广州二手房市场价格波动较大,成交量连续4个月增长;深圳二手房市场价格水平波动,3-5月成交量为24个月以来前三高。

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全国二手房房价的上涨、稳定和转折

从二手房挂牌价指数来看,全国二手房同质价格在趋势上可以分为三个阶段。

第一阶段:从2015Q1至2018Q3,这一阶段二手房同质价格水涨船高。

受经济发展、城镇化等因素驱动,这一时期房地产市场仍处于蓬勃发展阶段,全国二手房同质价格快速上升。同时,全国房地产市场已表现出分化,能级越高的城市二手房同质价格上升速度也就越快。

第二阶段:从2018Q3至2021Q3,二手房同质价格逐渐趋于稳定。

2016年12月中央首提“房住不炒”,之后在一系列政策的调控下,房地产价格逐渐趋于稳定,全国二手同质房价格虽仍处上升阶段,但上升速度明显放缓,同时全国同质二手房价格指数波动率开始逐渐收窄,一线城市波动率显著高于其他各线城市。

第三阶段:从2021Q3至今,二手房同质价格开始回调。

自2021年6月恒大“爆雷”开始,房地产行业逐渐陷入流动性危机中,市场对房地产业发展的预期迅速转弱,全国二手房同质价格开始掉头向下,进入回调阶段。

分城市能级来看,自2021Q3之后,一线城市与其他各线城市表现出明显分化。具体来看,一线城市二手房同质价格自2021Q3后依然保持缓慢、震荡向上势头,增速进一步放缓。其余各线城市二手房同质价格在2021Q3后进入回调阶段,降幅与全国基本一致。这可能是因为在预期转弱的情况下,资金追逐安全性更高的核心资产所导致。

分区域来看,东、中、西部城市曲线特征均基本与全国保持一致,同样均分为三个阶段,自2021Q3后开始回调。

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一线城市二手房市场弱复苏

2023年楼市在2、3月份经历了“小阳春”行情,之后有不少媒体报道称进入4月后,行情急转直下,出现成交量下滑,挂牌价大幅下降的情况。真实的情况是除广州外,其余各城市成交量确实有所回调,但挂牌价格暂未出现大幅下跌。

2.1 北京:长期价量稳定,5月市场成交量较平均水平偏低

长期来看,北京二手房市场价、量均较为稳定。价格方面,北京二手房同质价格总体趋势较为稳定;二手房挂牌均价总体趋势震荡向上,二手房挂牌均价自2018年8月的63441元/平米上升约13.3%至2023年5月的71879元/平米。成交量方面,北京二手房交易量自2018年以来基本保持稳定,交易量在2021年达到峰值,全年成交18.19万套。

短期来看,北京二手房市场价稳量调。价格方面,北京二手房同质价格总体趋势未出现明显上升或下降;近6个月(2022年12月至2023年5月)二手房挂牌均价分别为65026、68336、71017、71294、71549、71879元/平米,3-5月环比涨幅分别为0.39%、0.36%、0.46%,均小于1%,表现较为平稳。成交量方面,2022年12月至2023年5月二手房成交量分别为8498、8308、15315、21313、13928、12982套,4、5月份成交量较2、3月份有所回落。进入5月,北京二手房成交降温,成交量较平均水平偏低。北京二手房市场近6个月月均成交量为13390.67套,近三年月均成交量为13194.47套,均高于5月成交量。

2.2 上海:市场降温,市场处于弱复苏态势

长期来看,上海二手房价长期温和上涨,交易量自2022年大幅下滑。价格方面,上海二手房同质价格在总体趋势上呈波动上升趋势;二手房挂牌均价总体趋势处上升区间,2018年8月至2023年5月二手房挂牌均价分别为53848、69866元/平米,期间累计涨幅为29.75%。成交量方面,上海二手房成交在2020、2021年较为活跃,全年分别成交29.1、27.18万套,之后在2022年迅速降温,成交量仅为15.7万套。

短期来看,上海二手房价、量均有回调。价格方面,自4月上旬开始二手房挂牌价指数出现回调,累计调整幅度达0.98%;挂牌均价也有所回调,具体来看,2022年12月至2023年5月二手房挂牌均价分别为72587、71286、71248、71717、73079、69866元/平米,5月份挂牌均价较4月份回落4.4%。成交量方面,近5个月(2022年12月至2023年4月)二手房成交量分别为12285、7964、18857、23650、17334套,4月份成交量较2、3月份分别回落1523、6316套,成交热度虽有所下降但仍处于短期内较高水平,与2月份大致相当。

整体来看,上海二手房市场的交易较2022年同期有所复苏,但仅为2021年同期一半。考虑到2022年受疫情封控影响,4、5月份几乎没有成交,所以,在研究上海市场时,我们采用1-3月作为样本月份。2023年1-3月,上海二手房市场共成交住房50471套,是2022年同期的126%,但仅为2021年同期的50.3%,总体上是弱复苏的态势。

2.3 广州:供需博弈剧烈,成交量连续4个月增长

长期来看,广州二手房市场价格波动上升,交易量同上海一样,自2022年大幅下滑。价格方面,广州二手房同质价格总体趋势处上升区间;二手房挂牌均价总体趋势波动上升,2018年8月与2023年5月二手房挂牌均价分别为33551、46069元/平米,期间累计涨幅达37.31%。成交量方面,广州二手房成交在2020、2021年较为活跃,分别成交10.63、11.44万套,2022年成交量大幅下滑,仅成交6.7万套。

短期来看,广州二手房供需博弈剧烈,成交量连续4个月增长。价格方面,广州二手房同质价格在1、2月份经历了一次大幅波动,1月指数回调幅度达6.91%,之后在2月份大幅回升13.75%并逐步缓慢下降;二手房挂牌均价在2月份经历一次较前一月下跌10.6%的较大调整后处在波动中。具体来看,2022年12月至2023年5月二手房挂牌均价分别为47061、50641、45273、46818、44575、46069元/平米,3-5月环比涨跌幅分别为3.41%、-4.79%、3.35%,均高于1%的临界值。成交量方面,2022年12月至2023年4月广州二手房成交量分别为4103、4815、5442、7974、9573套,成交量已连续4个月增长。从4月单月交易量来看,广州二手房市场交易量较平均水平来说已处在较为活跃水平。广州二手房市场近5个月(2022年12月至2023年4月)月均成交量、近三年月均成交量、2021年月均成交量分别为6381.4、7988.9、9531.6套,均低于4月份。

2.4 深圳:价格水平波动,3-5月成交量为24个月以来前三高

长期来看,深圳二手房市场价稳量缩。价格方面,深圳二手房同质价格在2021Q1后总体趋势窄幅波动,较为平稳;二手房挂牌均价在经历2020Q4和2021Q1两个季度剧烈的价格博弈后开始走稳,之后均价一直在68500元/平米水平波动。成交方面,近年来深圳二手房交易量逐年下降,2020年深圳二手房成交量为9.2万套,2021、2022年成交量分别较前一年回落57.7%、46.1%。

短期来看,深圳二手房价格围绕68500元/平米上下波动,3-5月交易量处在相对较高水平。价格方面,深圳二手房同质价格波动较小,3-5月涨跌幅水平均小于0.1%;二手房挂牌均价在2022年12月至2023年5月期间分别为68201、72040、68265、67484、69373、68001元/平米,围绕68500元/平米水平上下波动,相较于北京、上海市场,深圳市场的均价波动幅度较大,3-5月环比涨跌幅分别为-1.14%、2.8%、-1.98%。成交方面,3-5月深圳二手房市场交易量处在相对较高水平。2022年12月至2023年5月,深圳二手房成交量分别为1888、1298、2538、3978、3077、2788套,4、5月份成交量较3月份有所回落。整体上来看,3、4、5月的成交量分别为近24个月以来成交量的前三高。

总体来看,全国二手房同质价格自2021Q3以后开始回调,预期转弱。除个别城市,一线城市二手房市场在2、3月份“小阳春”行情后有所降温。

当前房地产市场表现不佳主要是由于需求不足和预期转弱两大原因,中央已明确表示坚持“房住不炒”政策一致性,不会将刺激房地产作为短期内刺激经济的手段,因此,后续房地产市场的恢复依赖于经济恢复。近期央行小幅降息,释放明确信号,货币政策转向全力拼经济,刺激消费和投资,支持稳增长,但这种间接的传导机制在传导上仍需一个过程,并且在这一过程中,预期管理将会起到重要作用。

曙光已现,我们可能仍需等待一段时间。

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